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该土地价值是否应当从房产原值中剔除计征房产税

问：我公司外购买房屋一栋用于自用。包括土地使用权的价值在内，房屋固定

产价值为800万。问：我公司在计算房产税时，是否可以将房产所含土地价值予

以剔除后计算缴纳房产税？

 某市上市公司财务部

 答：根据房产税政策规定，企业自用房产的房产税是根据房产原值扣除一定比

例后为计税依据。而根据《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解

释和暂行规定》（财税地字[1986]008号）十五条规定：“房产原值是指纳税人

按照会计制度规定，在账簿#180;固定资产#180;科目中记载的房屋原价。”。在

会计制度的规定上，根据财政部第33号部长令、财会[2006]3号文件、财会

[2006]18号文件规定，从2007年1月1日起实行了新的企业会计准则体系（主

要适用上市公司）。新的《企业会计准则第6号——无形资产》第六条的规定：

“企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。土地使用权用于自行开发建造

厂房等地上建筑物时，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。但下

列情况除外：（一）房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋

建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本。（二）企业外购

的房屋建筑物支付的价款无法在地上建筑物与土地使用权之间分配的，应当按照

《企业会计准则第4号——固定资产》规定，确认为固定资产原价。企业改变

土地使用权的用途，将其作为用于出租或增值目的时，应将其账面价值转为投

性房地产。”。由此可见，对公司外购的房屋建筑物，如果支付的价款可以在地上

建筑物与土地使用权之间进行分配的，则土地价值应当记入“无形资产”，相应

在计征房产税时就不包括土地价值；如果支付的价款无法在地上建筑物与土地使

用权之间分配的，则土地价值应当一并记入固定资产，确认为固定资产原价，相

应在计征房产税时就应当包括土地价值在内。新的企业会计准则体系从2007年

1月1日起执行，也就是说，对使用新的企业会计准则的企业，其从2007年1

月1日以后外购的房产，均可以按上述规定计征房产税。

 公司适用新的企业会计准则后，对公司2007年1月1日以前购买的房产，其

已记入固定资产的所含土地价值是否应当作追索处理？《企业会计准则第38号

——首次执行企业会计准则》第四条规定：除本准则第五条至第十九条规定要求

追溯调整的项目外，其他项目不应追溯调整，应当自首次执行日起采用未来适用

法。而第五条至第十九条中并没有将固定资产和无形资产列入追溯调整的范围。

由此，无形资产的会计政策变更应采用未来适用法，对过去已作的会计处理维持

“原状”。而在原会计准则，即《企业会计准则-固定资产》第8条规定：“外购

企业购入的固定资产的成本包括买价、增值税、进口关税等相关税费，以及为固

定资产达到预定可使用状态前所发生的可直接使用归属于该资产的其他支出。”

土地价值构成所购房屋的成本，所以，土地价值应当是计入固定资产的价值。由

此可见，对公司2007年1月1日以前购买的房产，并使用的是原企业会计准则

的，在计征房产税时，仍应当包括土地的价值在内。

 小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就

可以了，但这样是很难达到学习要求的。因为它是一门技术很强的课程，主要阐

述会计核算的基本业务方法。诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法

和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。天道酬勤嘛！